Когда нужно чужое разрешение на сделку
Иногда, чтобы сделка состоялась, мало договоренностей всех ее участников: может потребоваться разрешение другого человека или организации. Так, например, за девять месяцев 2026 года российские нотариусы удостоверили 940 тыс. согласий супругов на распоряжение общим имуществом. Больше всего за ними обращались жители Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга, Краснодарского края и Республики Татарстан. Это один из самых распространенных, но далеко не единственный случай, когда для заключения договора нужны разрешения кого-то третьего.
В каких еще ситуациях могут потребоваться подобные документы, чем опасны попытки обойтись без них и как нотариус поможет избежать ошибок, рассказываем в этой статье.
Жена разрешила
Если говорить о нотариальных согласиях супругов, они необходимы, например, при отчуждении объектов недвижимости, приобретенных в браке. Конечно, если совместный режим собственности не изменен на личный брачным договором или соглашением о разделе имущества. В данном случае не имеет значения, на чьи деньги покупалась квартира, дом или земля и на кого они зарегистрированы. Также неважно, состоит ли пара в браке до сих пор или развелась много лет назад.
Следуя нормам закона, нотариус не будет удостоверять сделку с совместным имуществом без согласия второго супруга. И обойти этот момент не получится. Реальный кейс: продавец земельного участка перед сделкой пытался убедить нотариуса, что покупал недвижимость еще будучи не в браке. Нотариус отправил электронный запрос в ЗАГС и выяснил, что мужчина приобрел землю уже после официального создания семьи. Мужчина признался, что не хотел беспокоить супругу, которая находится за рубежом. В удостоверении договора было отказано.
Если же договор отчуждения недвижимости заключается в простой письменной форме, отсутствие согласия супруга может остаться без внимания. Росреестр в этом случае зарегистрирует переход права собственности, но в ЕГРН появится отметка об отсутствии согласия. С последующей продажей такой недвижимости могут возникнуть проблемы. Особенно если брак к тому моменту расторгнут, и новое место жительства бывшей или бывшего будет неизвестно.
Другой риск сделки, заключенной без супружеского согласия, в том, что в определенных случаях она может быть оспорена обделенным мужем или женой в суде. Сложности могут возникнуть даже после того, как один из супругов ушел из жизни. Так, при открытии наследственного дела после смерти женщины выяснилось, что она при жизни продала купленный в браке автомобиль без согласия второй половины. Вдовец обратился в суд, сделка была признана недействительной, и машина вернулась в наследственную массу.
Супружеское согласие нужно не только в обычной жизни, им необходимо заручиться и при бизнес-сделках, для которых обязательна нотариальная форма. Например, для покупки или продажи доли в уставном капитале, если эта доля приобреталась в браке или в этот период увеличивался сам уставной капитал.
Уставные отношения
Также в ряде случаев, когда сторонами сделки являются юридические лица, требуется согласие от партнеров по бизнесу. Так, оно обязательно при залоге доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, если залогодержателем выступает не участник общества. Также необходимо заручиться согласием уполномоченного органа компании на сделку с имуществом, стоимость которого превышает 25% балансовой стоимости активов ООО.
Некоторые нюансы корпоративных сделок регулируются не законодательством, а уставом или внутренним договором. Например, в таком документе может быть закреплена необходимость получить согласия участников общества на продажу доли в уставном капитале третьему лицу. Если один из участников продал свою долю на сторону без письменного согласия партнеров, суд может признать такую сделку недействительной. Поэтому нотариус перед удостоверением договора обязательно изучает уставы компаний.
Как показывает практика, представители юридических лиц, тщательно согласовывая все детали сделки, нередко забывают про корпоративные одобрения. Реальный случай: дистанционная сделка с участием двух нотариусов. Предприниматель из Перми приобретает большой и дорогостоящий земельный участок в центре Калининграда. В процессе подготовки к удостоверению договора нотариусы изучили устав компании-продавца и выяснили, что ее юристы упустили из виду получение согласия на сделку. Подписание договора пришлось перенести до урегулирования всех вопросов.
Также по уставу может потребоваться согласие на принятие в состав участников общества наследников умершего участника ООО. Если бизнес-партнеры покойного не согласятся, они или общество должны будут выплатить наследникам действительную стоимость доли умершего.
Сделка государственной важности
Есть целый ряд корпоративных сделок, которые нельзя заключать без разрешения государственных органов. Например, для определенных сделок с активами финансовых организаций требуется предварительное согласие Центробанка. Оно необходимо, если речь идет о намерении приобрести более 10% акций или долей кредитной организации.
Еще в некоторых случаях необходимо заручиться предварительным согласием ФАС. Эта норма касается действительно крупных сделок, при которых в одни руки переходит значительная часть компании. Нотариус проверит все необходимые критерии и не будет удостоверять договор, если согласие ФАС требуется, но не получено. Без такого разрешения сделка может быть признана недействительной по иску антимонопольного органа. Кроме того, законом предусмотрена административная ответственность.
Также нотариусы обращают пристальное внимание на сделки с иностранным участием. Для заключения ряда таких договоров требуется согласование Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ. В частности, согласие нужно для совершения сделок, конечными бенефициарами которых являются физические или юридические лица из «недружественных государств».
Сделка без согласия Правкомиссии может быть признана ничтожной. В этом случае стороны обязаны вернуть друг другу все, что получили. Сложности могут возникнуть, если имущество уже перепродано покупателем или находится под обременением. А в отдельных случаях попытка обойти требования закона может быть квалифицирована как уголовное преступление.
Опека дает добро
Под пристальным контролем государства находится также защита прав детей и недееспособных граждан. Так, без разрешения органов опеки и попечительства по закону нельзя совершать сделки с недвижимым и другим имуществом, которое полностью или частично принадлежит несовершеннолетнему.
Чтобы получить одобрение органов опеки на продажу квартиры, нужно предоставить доказательства того, что имущественное или жилищное положение несовершеннолетнего в ее результате не ухудшится. Например, взамен продаваемого жилья приобретается другое, не хуже прежнего по основным характеристикам. А доля ребенка в новой квартире не должна стать меньше той, что была в старой.
Договоры по отчуждению недвижимости несовершеннолетних и недееспособных подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если соответствующего разрешения органов опеки нет, нотариус откажется совершать нотариальное действие. А бывает, что отказывать приходится и при наличии согласия.
Так, к нотариусу обратилась семья для удостоверения договора купли-продажи квартиры, в которой доля принадлежала ребенку. Родители пояснили, что планируют купить другую квартиру большей площади, где ребенку будет выделена равноценная доля. Они предоставили разрешение органов опеки и предварительный договор на покупку нового жилья. Однако в ходе проверки нотариус выяснил, что приобретение альтернативной квартиры, в которой должны были выделить новую детскую долю, под большим вопросом. Продавец не принял задаток, и сроки освобождения объекта не определены. То есть не было понятно, когда в реальности появится новая квартира и, соответственно, будет выделена новая детская доля.
Нотариус не стал удостоверять договор до устранения выявленных рисков. Спустя время состоялась другая сделка — по другой, скорректированной схеме. Денежные средства от продажи доли ребенка были зачислены на отдельный счет, созданный специально для него. Затем по отдельному разрешению органов опеки была проведена покупка альтернативного жилья, а доля несовершеннолетнего была зарегистрирована одновременно с переходом права собственности.
Сособственники, банки и банкроты
Список сделок, для совершения которых требуется чье-то согласие, весьма широк. К примеру, при приватизации квартиры такое разрешение должен дать жилец, который от участия в ней отказывается, а при продаже доли в жилом помещении — сособственники, которые сами эту долю приобретать не хотят. На отчуждение ипотечной квартиры или изменение режима ее собственности брачным договором требуется согласие банка-кредитора. А на продажу квартиры, в отношении которой заключен договор ренты, — рентополучателя.
Также требуется обязательно согласие родителей на заключение сделки ребенком в возрасте от 14 до 18. В том числе, например, на подписание несовершеннолетним студентом договора с общежитием. С 1 января 2025 года в случаях, когда семья покупает жилой дом с использованием средств материнского капитала, требуется разрешение межведомственной комиссии о признании объекта жилой недвижимостью.
Особый порядок предусмотрен, если человек проходит процедуру банкротства. В процессе реструктуризации долгов сделки с имуществом стоимостью свыше 50 тыс. рублей могут совершаться только с письменного согласия финансового управляющего. Бывает так, что должник живет в одном городе, а финансовый управляющий — в другом. Нотариальное согласие в таком случае можно оцифровать с сохранением юридической силы и оперативно передать куда требуется.
Также в определенных случаях согласие финансового управляющего может потребоваться для заключения должником брачного договора или, например, отказа от наследства. Если же речь идет о сделке с заинтересованностью, например, когда имущество должника приобретает его родственник, одобрения финансового управляющего недостаточно. В такой ситуации нужно также получить согласие кредиторов.
История из практики: к нотариусу обратился финансовый управляющий для удостоверения договора купли-продажи принадлежащей банкроту недвижимости. Имущество реализовывалось на торгах, и победителем оказалась дочь банкрота. Поэтому нотариус запросил согласие кредиторов. Такой документ предоставлен не был, и нотариус удостоверить договор не смог.
Если сделка проходит при участии нотариуса, он становится гарантом ее законности и прозрачности. Проверяет, получены ли все необходимые разрешения и в порядке ли все остальные документы. Также нотариус убедится, что стороны действуют по своей воле, понимают суть сделки и полностью осознают ее правовые последствия.
